Închirierea de spații comerciale, o soluție?

Noțiunea de spații de închiriat este foarte mult legată viziunea de afaceri a diverșilor antreprenorilor.

Totuși este o soluție demnă de luat în calcul, pentru că este cea mai economică variantă de a găsi un loc bun de desfășurare al unui business.

Ce trebuie să ai în vedere anterior închirierii unui spațiu pentru firmă?

Înainte de a te decide ce chirie îți poți  permite ca să plătești și să începi să cauți în cunoștință de cauză un spațiu comercial potrivit pentru firma ta, răspunde-ți la următoarele întrebări:

• La ce venituri te aștepți în următoarea perioadă?
• Ce vrei prioritar ca să vinzi?
• La câți clienți te aștepți într-o zi de vârf?
• Ce profit vei obține în din vânzări într-o unitate de timp (zi, săptămână, lună, an)?
• Care sunt costurile de funcționare a afacerii tale?
• Ce modernizări îți poți permite pe parcursul desfășurării activității?
• Poți închiria o proprietate comercială (situată într-o zonă bună, care te interesează) în stadiul în care nu este încă terminată de către un dezvoltator și o puteți finaliza singur după planurile tale? (Stabilește care este suma pe care o poți cheltui în acest scop!)
• Vrei mai degrabă un spațiu terminat, care ar necesita doar modernizări superficiale, cât mai puține intervenții (și cheltuieli suplimentare) din partea ta?
• Cam cât va fi nevoie să aloci ca buget pentru publicitate?
•  Afacerea ta necesită mult trafic fizic sau clienții vor veni prioritar din alte surse (internet, portofoliu actual de clienți)? 
• Spațiul respectiv se află pe o arteră cu vad pentru nișa ta de activitate?
• Există suficiente locuri de parcare pentru angajați și potențialii clienți? Dar mijloace de transport în comun?

Cu aceste răspunsuri la purtător poți să pleci în căutare de locații bune pentru tine.

Pe lângă criteriile clasice, prețul și suprafața, poți căuta spații de închiriat care să îndeplinească și unele dintre următoarele cerințe secundare:

• să aibă acces direct de pe strada principală:
• să prezinte vizibilitate pentru pietoni și mașini;
• să aibă un bun sistem de ventilație în incintă;
• să fie la parter sau, dacă îți e mai de folos, la un etaj superior;
• să fie un spațiu finalizat sau în construcție;
• să poată să se preteze la modernizările de care ai nevoie pentru activitatea ta;
•  să fie un anumit tip de clădire care să găzduiască spațiul de închiriat respectiv (rezidențial, centru comercial etc.)

Contractul de închiriere al spațiului pentru firmă

Nu semna niciodată un astfel de contract de locațiune până când nu ai atins prin negociere toate punctele de interes. Cel mai bine ar fi să iei la discuții și un avocat specializat în domeniul imobiliar. Nu te limita la juristul firmei, care în mod obiectiv nu are abilitatea de a te ajuta eficient într-o astfel de situație.

Fii atent mai ales la următoarele elemente:

- Suma pe care o vei avea de plătit cu titlul de chirie de bază și drept chirie suplimentară, TVA, indexare cu indicele de inflație, costuri în plus ce pot apărea pe timpul derulării perioadei de locațiune.
- Perioada de închiriere propriu-zisă și termenii de notificare în diferite situații rezultate din locațiune.
- Cine este responsabil pentru defecțiunile apărute în spațiile comune, proprietarul sau chiriașul (regula spune că reparațiile capitale se finanțează de către proprietar, defectele minore de către chiriaș); precizează în contract și timpul de reacție al celor două părți în astfel de situații neprevăzute.

Soluția de a închiria hale industriale, perfect viabilă

Mulți antreprenori recurg la hale industriale de închiriat.

Locațiunea unor spații de depozitare și de producție reprezintă cea mai simplă și cea mai frecventă formă de obținere rapidă a unui spațiului industrial potrivit nevoilor de business pe care le au pe termen scurt și mediu.

De ce să închiriezi o hală industrială?

Parcurile logistice au o gamă largă de module de închiriere gata construite, deci nu ar trebui evitate. 

Antreprenorii nu trebuie să aloce resurse financiare mari pentru investiții, precum ar fi în cazul construcției unei hale industriale noi, de la A la Z.

Costuri există și la închiriere, dar ele sunt acceptabile, chiar dacă de multe ori e nevoie și de o sumă suplimentară indisponibilizată, în plus față de aceea cu titlul de chirie propriu-zisă ( ma refer la garanția contractului, de obicei sub forma unui depozit bancar).

Un argument pentru închirierea de spații industriale este și flexibilitatea. Activitate firmei se va putea muta ușor pe viitor, se poate extinde sau restrânge din punct de vedere al zonei închiriate, după necesitățile din acel moment ulterior (care acum, la momentul semnării de locațiune, nu poate să fie prefigurat decât cel mult în linii generale).

Ce trebuie să mai cunoști despre închirierea unui spațiul industrial?

Închirierea unei hale industriale este o soluție bună datorită faptului că, după găsirea spațiului potrivit, clientul poate începe imediat activitatea respectivă sau și-o poate extinde.

Halele de producție sunt construite de către dezvoltatorii imobiliari în conformitate cu standardul universal adoptat de piață, prin urmare sunt foarte versatile. Chiriașii au avantajul că nu mai trebuie să compare în detaliu dotările fiecărui spațiu vizionat.

Fiecare contract este negociat individual, de regulă cu ajutorul unui avocat specializat în tranzacții imobiliare. În general, durata minimă a contractului de închiriere pentru spațiile de depozitare este de 3 ani, iar strict pentru halele de producție intervalul locațiunii poate urca până la 5 ani.

La cererea clientului, spațiul poate fi adaptat de către dezvoltator (nu întotdeauna e posibil acest lucru, ca să fim corecți). Clienții, atunci când închiriază o hală, sunt cel mai adesea vor aranjarea spațiilor după gustul lor, dar mai ales după niște criterii obiective cerute de activitatea pe care o vor desfășura acolo.

O solicitare frecventă pe care o fac este legată de instalarea mai multor aparate de aer condiționat.

Chiriașii pot avea nevoie de un sistem suplimentar de ventilație, de un sistem de aer comprimat, de depozitare la rece sau de instalare a unor utilaje grele de producție etc.

Unele dintre aceste modificări sunt impuse de reglementările legale existente pe nișa de activitate a agentului economic ce dorește să închirieze spațiul respectiv.

Pot exista cerințe inclusiv în ceea ce privește temperatura ambiantă și accesul la lumina naturală. În acest caz, angajatorul este obligat să echipeze locul de muncă cu un sistem de încălzire capabil să mențină temperatura minimă/maximă, în raport de normativele în vigoare.

În cadrul negocierilor proprietar - potențial chiriaș se stabilesc clar, prin contract aceste lucruri.

Costurile de închiriere pentru o hală de producție

Costurile oricărei îmbunătățiri ale clădirii închiriate sunt de obicei adăugate la chirie (dacă sunt efectuate de către dezvoltatori și se întind pe durata contractului de închiriere).

De regulă, echipamentele mobil sunt proprietatea chiriașului, în timp ce adaptarea sau mijloacele permanente, fixe, din hala industrială sunt ale proprietarului (dezvoltatorului imobiliar). Precizarea clară a celor două liste cu dotări înlătură diversele litigii inutile care pot să apară în timpul derulării sau după încheierea contractului de închiriere respectiv.

Structura taxelor, în cazul închirierii spațiului dintr-o hală industrială, conține trei componente specificate distinct în contactul de locațiune:
.
1. Chiria, adică suma pentru care proprietarul transferă temporar posesia spațiului industrial chiriașului.

Contractul de închiriere pentru hală specifică chiria de bază, valabilă pe întreaga durată a contractului și supusă indexării anuale. 

Dezvoltatorii, cu toate acestea, pot să aplice diverse reduceri sau scutiri periodice de taxe pentru mai multe luni, conform negocierilor. 

De multe ori chiriașii, în loc de reduceri sau scutiri, utilizează cofinanțarea dezvoltatorului pentru a adapta spațiul în funcție de nevoile specifice pe care le au.

2. Costurile de funcționare. 

Chiriașul plătește facturile lunare pentru aceștia și se facturează o dată pe an. Clientul are acces deplin la calcule detaliate de prețuri. Acestea includ inclusiv cheltuielile cu impozitul pe proprietate (ce reprezintă o parte semnificativă a taxelor), asigurarea, administrarea și administrarea clădirii, îndepărtarea zăpezii și întreținerea zonelor verzi, protecția instalațiilor, întreținerea și eliminarea generală a deșeurilor din zonele exterioare. Ele pot fi suportate total sau parțial de chiriaș, conform contractului de locațiune încheiat.


3. Consumul utilităților.

Cheltuielile de curățare a spațiului închiriat, asigurarea bunurilor sau colectarea internă a gunoiului sunt suportate de chiriaș.

Este necesar să se asigure o determinare precisă a plăților de bază și a chiriei efective. Valoarea unei garanții bancare sau a unui depozit trebuie să fie clar definită, precum și condițiile în care dezvoltatorul poate să o utilizeze. Contractul de locațiune va include și prevederi referitoare la perioadele de garanție pentru echipamentele instalate. 

Cu cât este mai mare sfera de aplicare a modificărilor halelor industriale închiriate, cu atât contractul de închiriere este mai oneros.

Dar, per total, închirierea de spații industriale este o soluție agreată de către antreprenori, pentru avantajele evidente pe care le oferă.